不動産の親族間売買には注意が必要

建方工事が始まるともうここからはあっという間です。

一日二日で外観はほぼ完成してしまうし、内装もどんどん出来上がっていきます。

いよいよ引っ越しが目前に見えてきます！

 

我が家は、当時分譲マンション住まいで、住んでいたマンションを私の兄が買い、

兄と母が住むことになりました。

母と兄は私の住んでいた分譲マンションの近くで賃貸物件に住んでいました。

兄からすれば、中古マンションなので賃貸なみのローンで広い部屋に移れる。

母からすれば、何度も遊びに来ているので中の状態も分かっているし、安心して住める。周辺環境も変わらない。

私達からすれば、家を買うに当たってマンションの売却は必須条件。

早く買い手が決まらないとマンションと新築の家のWローンで苦しむ。

 

ということで、兄が購入してくれるとお互いWIN WINなのです！

ですが、いくつか越えなければならない問題があったのでここに記します。

 

今の価値はいくらだろう？

親族間の不動産売買でまず注意すべきなのが、 『売買代金をいくらにするか』 です。

もちろん私や夫は高く売れた方が、損金が少なくなるのでありがたいわけですが、

母や兄に高く吹っ掛ける気はもちろん無くて。

兄はそんな高給取りでもないのでローン組めるかどうかもあやしかったですし＾＾；

だからといって、あまりにも査定より低い金額で売ると、

『みなし贈与』とされてしまい、贈与税の対象になる可能性があります。

 

マンションを査定してもらったところ、新築で2460万だったマンションは、

9年経過で1600万とのことでした。

 

ですので、査定額そのまま、1600万で売ることに。

 

そこから、兄のローンを引き受けてくれる銀行を探し、無事兄に購入してもらうことができました！

銀行も、社の規定で親族間の売買はNGなところもあるようで、なかなかややこしかったです。

今回の場合、銀行は親族間（何親等までという細かい規定があるそうです。）の取引はダメとのことでしたが、売り主が主人で、買い主が嫁の兄なので、その規定には引っかからないとのことでした！よかった！！

 

査定からローンの審査の段取り、行政書士さんの手配なども

大和ハウスの営業さんにして頂き、営業さんっていろいろなネットワークと知識が必要なんだな～と改めて感心してしまいました。

 

残債をリセット！

今回、2460万だったマンションを9年間ローン払って1600万円で売りました。

住んでいた9年間で差額分を払い切っていれば残債は残らないわけですが、

そうもいかず、残債が発生しました。

 

約270万円。

 

これを現金で支払って、残債を消さないと、新しい家のローンが組めません。

 

現金ってどれぐらい必要？

 

あくまでも我が家の場合ですが、おおよそ540万近くの自己資金が必要でした。

ざっくりですが内訳は、

  • 土地　契約時金　100万　+印紙代10000円（3月末）
  • 建物　契約金　30万　+　印紙代15000円（3月末）
  • マンション残債分　270万　（7月中旬）
  • 諸費用の不足分　　約140万

（火災保険・登記費用、給水分担金（水道の利用を開始する際必要らしい）、

つなぎ融資の費用等）

 

ややこしいですが、土地と建物の契約時に一時的に現金がどうしても必要になるけれど、

ローンは土地建物代100％含む金額なので、差額分諸費用に回せます。

 

それから家具家電などを買い換えたり、カーテンを新調したりで100万ぐらいは余裕を見ておいた方がいい感じでした。

我が家は外構もハウスメーカーの下請け企業にお願いしたので、外構費もローンに含まれています。

照明や外構、カーテンなどが、本体工事費や、本体付帯工事費に

どこまで含まれているかによって、

追加の現金がどれだけ必要になるか変わってくると思うので、

その辺りはしっかり確認した方がいいかなぁと思います。

 

それから、契約後、追加工事やオプション追加、変更などした部分については

別途支払いが必要だったと思います。

 

返ってくるお金もある！

我が家の場合は、エネファームと太陽光発電の補助金で44万3000円が10月に返ってきました。（入居は8月です）

それから、木材利用ポイントがもらえました。35000円分。

こちらは現金化できませんが、美味しいものに交換させてもらいました（＾＾*

 

それから、残債を消した際に、『戻し保証料』が戻ってきました。

数万円だったと思います。想定外だったので嬉しかったのを覚えています。

 

値引きって実際どうなの？

 

我が家はお金に関しては主人任せです＾＾；

契約時、けっこうゴリゴリに値引き交渉していました。

ハウスメーカーによっては、値引きは絶対しない、一律価格です！というところもあるようですが、大和ハウスは一応数%値引きが許されているようです。

また、キャンペーンなどで特定の設備を付けると○○円OFFとかもあるようです。

家は大きな買い物なので、値引きの額も数%といってもけっこう額が大きいです。

納得の価格でハンコつきたいですね。