現金で買える方には必要ないですが^^;
やはり住宅を買うのにおいて
ローンは避けれません。
我が家は住宅ローンはフラット35を選びました。
フラット35Sに対応してるので最初の10年は
さらに0.3%下がります。
※今は35S優遇は0.25%ですが
その代わりまだ子育て支援の0.25%がまだ無かったです。
～今は超低金利～
レオハウスとの契約時(平成28年7月)の時点で
フラットの金利が1%前後でした。
35S優遇で10年間は0.7%前後です。
10年は住宅ローン控除で1%税金が戻ってくるので
最初の10年間は金利負担どころか
戻ってくるお金のが多いという素晴らしい状態です。
（1%フルに戻ってくるほど税金納めてるか微妙ですけど）
～35年固定金利か変動金利か～
8年前には最高4%
13年前には最高4.5%
バブル期の1990年には
住宅金融公庫の固定で5.5%
銀行の変動金利は何と8%でした
1%の今は物凄く金利が低いのですが
8年前に4%だった訳なので
8年後に4%になってもおかしくないかなと思ったので
35年固定金利にしました。
ちなみに借入金が2,000万円の場合
金利が1%と4%だとこれだけ差が出ます
営業さんと銀行の方に聞きましたが
今はフラット35で申し込む人がかなり多いとの事です。
もちろん変動や10年固定で申し込む人もいるそうです。
そういう人は10年以内に繰上げする
予定の人が多いそうです。
羨ましいですが
我が家は10年以内に完済は無理そうです^^;
フラット35をどこから申し込みするかですが
普段使っている銀行（地元の地銀）だと
フラット35を扱っていますが手数料が高いので
事前審査も行ったアルヒさんで借りる事にしました。
ネット銀行で手数料がもっと安い所もありますが
アルヒは本審査でも3日で結果が出るのと
（事前審査は何と1日）
店舗があるので色々相談出来ます。
～借りれるお金って案外少ない～
事前審査で特に減額とも言われてないですし
建物の金額もたいして変わっていないし
土地代が安く買えたので問題はないと思い
深く考えずにアルヒさんに行きました。
住宅ローンで借りれるお金は
建物工事費と土地代のみなので
別途工事費、諸経費などは借りれません。
土地が格安で買えたおかげで
予算に余裕が出たと「勘違い」してましたが
最初の予定が3,000万円でしたが
前回の記事で書きましたが
土地代が相場より300万円ほど安く買えましたので
今の段階での予定総額が2,750万円位です。
その内、土地代と建物工事費は2,350万円になります。
（残り400万円が諸経費や別途工事費です）
通常フラット35は、この2,350万円の
9割融資なので2,115万円まで借りれます。
用意している現金が500万なのですが
今の段階だと635万円必要なので
何と135万円不足です！
土地代が下がった分融資額も下がるので
全然余裕がありません・・・
まだまだオプション費など総額でいくらかかるか
分からない状態でしたし
エアコンなどの家電品、家具類もかかるので
「足りるかなぁ・・・」と不安です。
～お金が足りない場合どうするか～
選択肢は3つで
①定期とか積立解約とかとにかくお金を持ってくる
余裕があればベストな方法ですが
我が家の貯金額で
家建てた後に何かあったら困るので
現状500万以上出すのはキツイです。
②支払総額を安くする
オプション費など、今の段階で
建物本体と土地代以外の金額を下げればいいのですが
これもどこまで下げれるか「この段階」では微妙です。
③9割融資じゃなくて10割借りる
我が家は③の10割借りるを選択しました。
～フラット35の10割融資は割損～
フラット35は9割融資だけではなく
10割融資も一応あるのですが
10割にすると金利が約0.4%位高くなります。
10割にして235万円多く借りると
利息が231万も増えてしまいます^^;
～アルヒフラットαで残り1割を借りる～
アルヒにはフラットαという
残り1割を別で融資してくれるローンがあります。
（住信SBIや楽天銀行でもやっています）
フラットαの金利は高いのですが
（私の時は2.55%で半年毎の変動金利）
235万円の2.55%の総利息は120万円ですので
フラットの10割融資の利息231万円に比べるとお得です。
またオプション費用や家具、家電類の予算が
余ったり、支払いに余裕が出来た時に
金利の高いフラットαのみ
繰上出来るのでお得になります。
10割り分の2,350万借りれば
必要な現金は400万円なので
余裕が出来ます。
なのでフラットαも申込しました。
事前審査通ってるから問題ないですよと言いますが
この審査結果が出る3日間は緊張しましたが
審査は通りましたのでお金の面は全てクリアしました。
～住宅ローンはすぐに借りれません～
住宅ローンで借りたお金を
実際に借りれるのは
住宅が完成してからです。
どこのハウスメーカーも支払は完成前にも行います。
ほとんどのハウスメーカーが（レオハウスも）
着工金、中間金、引渡し時で3分の1づつ支払います。
土地代も当然住宅工事の着工前に支払って
自分の土地にしないといけません
。
～つなぎ融資で借りる～
本審査が通ってるので
家が完成したらお金を借りれるという
「返すあてがある人」なので
「つなぎ融資」でお金を借りれます。
住宅ローン前にお金を借りれて
住宅ローンのお金が振り込まれたら
そこから利息を差し引いて支払います。
今回住宅ローンを借りる
アルヒにもつなぎ融資はあるのですが
アルヒの担当者さんもレオハウスの営業さんも
言ってましたが
・レオハウスはつなぎ融資をやっています。
しかも金利が銀行より安いです。
アルヒの方も
「レオハウスの場合はレオハウスから借りた方がいいです」
と勧める位に利息が違います。
～レオハウスは色々手広いです～
レオハウスはナックライフパートナーズという
つなぎ融資専門の子会社があって
他の銀行などよりも手数料が物凄く安いです。
しかもレオハウスで署名と捺印するだけですから
設備や間取りの打ち合せ時に
「ついでに」申込可能です。
お金の面はこれでクリア出来たので
家作りで「一番楽しい」設備や壁紙などを選ぶ作業に入ります。