恐らく、ほとんどの方が住宅ローンを組んで支払いをしていくことになると思うのですが、
今日は色々と秘訣、そして落とし穴を書いていこうと思います。
まずは我が家の住宅ローンについての話ですが
私が個人事業主ということでとっても苦労をしました。
特に苦労したことは
『確定申告での額面』です。
個人事業主の場合は個人で確定申告をすることになり、
それなりにかかっている経費であったり、減価償却の金額が収入金額より引かれます。
なので、仮に年収が300万円あったところで、年間経費（仕事で必要な物や交通費での出費）が100万円かかっていたとすると
所得は「200万円」となるのです。
私は地元で音楽の仕事をしているのですが、年間の交通費、宣伝費、教材費は割と大きく、
経費はそれこそ100万円に近い数字になります。
全国展開でお仕事をされている方なんかは、交通費だけでも100万円単位でしょう。
なので、私が初めて住宅ローン審査を受けた際は100万円代の所得でした。
しかも2年連続でです。
とはいえ、事実は事実なので、この金額でフラット35の窓口に行ってみました。
ちなみにフラット35で有名なARUHIさんの窓口です。
持ち物は「ここ2年分の確定申告書」です。
そうです。
融資をしてくれるかの一番の判断は、その方の人柄や性格、ましてや資産などではなく
「その方の所得、職業」
だと思っています。
人柄や性格というものは、面接で話してということはなく
今までの「借金履歴、支払いの遅延」などで見られると思っていいでしょう。
なので、現在、車のローンを返済していたり、借金がある場合は
返済後にローンを組むことを条件とさせられる場合が多いそうです。
そして、職業ではやはり公務員の方は通りやすく、収入の落差がある
個人事業主は一番難しいと聞いております。
最終的に苦労の末、私たちは「地元銀行」、「フラット35」の承認がおり、
選ぶことも出来るようになりました。
それは最後に書くとします。
私たちもこの2択は凄く悩みました。
とはいえ、最初は審査が甘いと言われる
「フラット35」に絞っておりました。
とりあえずは、貸してくれるところがあるならば
こちらは選べる立場にないな。と思っていたので。
では、それぞれのメリットを書いていこうと思います。
⚫︎変動金利で今は金利が低い。
⚫︎はじめに支払わなくてはいけない額、諸経費がフラット35に比べて100万円近く「安い」（私たちの場合）
⚫︎団体信用保険の支払いが含まれている。
⚫︎つなぎ手数料がかからない。（我が家の場合は）
ちなみに、工務店さんでは銀行での融資を推してきます。
フラット35の場合、必要書類なども多いらしく
銀行の方がスムーズに進められると仰っていました。
⚫︎何と言っても「35年固定金利」！
1%を切っている金利で成約出来たら安心感があります！
⚫︎現在の住まいとの二重払いは発生しない（はずです）。
⚫︎審査での承認を得やすい。
今のこの低金利の時代に「固定金利」で契約出来るのはとても
お得感があると思います。
ただ、どちらにもいくつかの大注意点がありますので、以下に書きます。
銀行で融資を受けた場合、契約を交わしたその翌月から
「住宅ローン返済がスタート」することです。
すなわち、注文住宅の場合は工事着工の前に銀行との契約を交わすことになるので、
完成して引っ越すまでは、現在の家賃＋住宅ローン返済の
『二重払い』が発生します。
現在の家賃が8万円、住宅ローン返済が8万円でしたら、引越し完了をするまでは
月々16万円の支払いが発生するということです。
これは正直、とてもキツかったです。
我が家は半年「二重払い」しておりました。
実家などに住まれている方は少しお得かもしれませんね。
そして、フラット35では「イニシャルコスト」として、はじめに支払う手数料などが銀行の融資に比べて
数十万円〜百万円単位で多いです。
そして、建売住宅や中古住宅の場合は問題ないですが、
注文建築の場合は、つなぎ融資が必要になってくる場合がほとんどでしょう。
フラット35の融資は、建物完成後の引き渡し時あたりになります。
それに対し、注文建築の支払い方法は、基本、
「着工金／中間金／最終残額分」の3回となるので、
その都度、高額な支払いが待っております。
その為に金利を支払って「つなぎ融資」というものを
受けなければいけなくなります。
また、「団体信用保険」は別で加入しなければならないので、月々の住宅ローン支払いとは別で
保険料も支払わなくてはなりません。（ちなみに、保険は任意ではあります。）
住宅ローンにプラスで数千円〜数万円単位での支払いが必要なので、中々きついですね。
上記に書いた様に、私は低所得で審査に臨んだ為に色々と苦労をさせられました。
ある程度の貯金をされていて、所得も高い方はあまり参考にはならないかもしれません。
次回は私たちが審査に通った＜裏技＞を
書いていきたいと思います。