どの土地にも大抵建ぺい率や容積率が定められています。

その値は地域によって違ってきますので注意が必要です。

広い土地を買ったのに、都市景観の都合で建ぺい率が低く、大きな家を立てる広さが取れない。

なんてことがないように、不動産屋さんなどにしっかり確認してください。

建ぺい率と容積率

建ぺい率はその土地の広さに対して、建築面積がどこまで取れるかということ。

一般的には６０％程度ですが、中には３０％と、かなり低くなっているところもあったりします。

１００㎡の土地を持っていても、３０㎡分しか建てられなくなってしまうため、庭、駐車場などの面積が増えてしまい、

ポツンと家が建っているような感じになってしまいます。

また、３０㎡ならどこまで高くてもいいのか？というわけではなく、その容積に対しても制限があります。

大抵どこもそれを表す容積率は３００％ぐらいのようですね。

この当たりの制限は本当に地域によって様々です。

街中であれば広い土地を取りにくいことを考慮して、建ぺい率は高めになっていたり、逆に広々とした住環境を重視する地域であれば建ぺい率は低くなり、庭が多い家が多くなります。

また、密集している地域では北側斜線制限など、他にも制限が出てきますので、土地購入の際には色々と条件を整理して置かなければいけません。

土地の良いところ、悪いところをちゃんと話してくれる不動産屋さんやハウスメーカーと取引したいですね（汗）

 

逆？逆建ぺい率って何？

建ぺい率に対して、逆建ぺい率という制限がある地域もあります。

土地に対して、一定以上の広さの家を建てなさいということです。

我が家は実はそれに該当していました。

 

先日の記事で、市街化調整区域に家を建築する。という内容の記事を書きましたが、

農地から宅地に転用する際、○○㎡以上の建物を建てなさい。

と言われます。

逆にそれが出来ない場合は、”一部を農地のままにしなさい”ということのようです。

確かに数千平米もの土地を宅地にして、ちっちゃな家をポツンと建てるのであればそれほど宅地にする必要はないでしょ？

と、農業委員会が言うのも当然です。農地や農家を守るために農業委員会はありますので。

 

 

ちなみに、農地から宅地に転用する際、向こう２０年は売却することは出来ない、といされています。

上記の理由もあって、高値で売却したいがために宅地にする、ということも考えられるわけです。

 

我が家の場合その逆建ぺい率による制限は、土地に対して３０％以上の建築面積の家を建てなさい。ということでした。

もともと広めの土地だったので、ぎりぎりではありましたが、３０％以上の家を建てることができました（汗）

 

小さい家を建てたい時はどうすれば？

建築面積の小さい家を建てたい時は、ぎりぎりのところまで宅地にしておき、後は農地としておくのも一つの手です。

宅地よりも農地のほうが土地にかかる税金が安いので、そのように行政手続き上、土地を分筆して申請しておけば、

毎年払う固定資産税が安くなります。

ただ、分筆という作業は行政書士さんを通して申請し、測量を行うなどかなり手間とお金がかかる作業です。

何度も分筆することはもったいない話なので、将来を見越して土地の区画に変更の内容に分筆をしておく必要があります。

 

また、できるのであれば、２階建ての建物を平屋にして建築面積を取ることも対策としてはアリです。

また、確認申請上はカーポートは建築面積に入れないのですが、こちらも建築面積に入れて申請するということもアリのようですね。

この当たりの細かな取り決めなどは行政書士さんも含めて、市町村の建築担当課などに相談することをオススメします。

せっかく土地を買っても、地域によっては色々な制約を受けるところもあります。

都市計画だけでなく、自治体で決められた細かな制約もあったりしますので、土地購入の際には必ず確認してください。

それではm(_ _)m