家づくりのアドバイスと建築費用について～最終回～-住友林業で家づくり

今回で最終回となります。
最後にアドバイスなど気が付いたことを書いてみます。
これから家づくりをされる方の参考になれば幸いです。

でもその前に

固定資産の査定

完成して引っ越しから２週間ちょっと。市の方が固定資産税の査定にこられました。家の外を一回りした後、室内は一部屋ずつ回りながら、窓の高さや天井高さなどを確認していました。同時に査定の対象を教えてくれました。外構は一切関係ないそうです。ウッドデッキも対象外。固定資産評価に関係あるのは延床面積、天井の高さ＝2500mm以下は標準？　（吹き抜けとかはアップしないようです。）窓の大きさと壁面積＝我が家の窓は天井高だし、リビングの掃き出し窓大きいのでアップ？天井、壁の装飾仕様＝ウッドタイルとか天井のフラットシーリングとかは見てメモしていました。

外壁＝サイディングは標準のようですが、我が家は総タイルなのでアップするそうです。内装の壁＝漆喰は高くなるそうです。我が家のクロスは標準。でも、オーディオルームの布クロスはしっかり見ていました。屋根＝瓦はアップ。基礎の高さも測っていましたが特にコメントはありませんでした。それと設備・・・例えば風呂の乾燥暖房器とか床暖房があるとアップ。なぜか太陽光発電は聞かれませんでした。我が家は瓦一体型なので、固定資産アップの対象かと思います。

前もって間取りと窓の寸法がわかる平面図、天井高のわかる立面図を持っているので、現場確認という感じ。査定する人によって多少ばらつきがあるそうで、大体延べ床面積㎡ｘ8万～10万円が課税評価額だそうです。長期優良住宅の場合、評価額の1300万円（それ以外は1200万円）までは不動産取得税3%が控除なので、その範囲に入ってくれるといいなあ。また、5年間固定資産税が半額（普通は3年）になることを確認しました。そして木造の場合、25年償却だそうです。

評価額は追って沙汰するって感じです。不動産取得税は3%控除額をオーバーした時のみお知らせが来るようです。また、確定申告時、投資型減税でキャシュバックがあることを確認。試算上は固定資産の減税（5年間）と投資型減税で100万円以上は節税できそう。どうなることやらと心配していましたが、後日、我が家には通知が来ませんでした。（控除額内だったってことでしょう。）

では、本題の家づくりのアドバイスを・・・

何事にも準備が大事

一生に一度か二度の大きな買い物です。できるだけ楽しく検討して、後悔しない家づくりを考えたいものです。では、どういうアプローチをすればいいのか？

新聞のチラシなどにある「家づくりの第一歩としてまずは住宅展示場へお越しください！」は本当にそうか？ということ。確かに検討するきっかけになりますし、夢も膨らみます。でも何も準備なしに安易に行ってはいけません。軽い気持ちで住宅展示場を見学するつもりでも、営業担当はあの手この手でお客様を逃がさないように仕掛けてきます。こちらは何も知らない素人なので、いつの間にか相手のペースでかなりの時間を最初のモデルハウスで使う羽目になり、疲れて他のモデルハウスを回れなくなった例は多くあります。展示場を一通りさらっと回るつもりでも、一軒目で３時間捕まったりします。また、モデルハウスが素晴らしく見えて、自分の建てたい家とのギャップに気づかず仮契約して後々後悔することもよく聞く話です。

そこで、住宅展示場に行く前に少し準備をしていきましょう！家づくりの本を１～２冊ほど目を通しておいてもいいです。または自分の家に対する希望、条件、覚悟の整理をしてから出かけるだけでもいいです。この少しの準備が無駄な時間や過剰な費用も減らせますし、ハウスメーカー候補の絞り込みも素早くできます。そして、何より住みよい家づくりのレベルも上がります。

例えば、「地震に強い家」という漠然とした希望だけではだめで、どこのハウスメーカーも「わが社の家は国の耐震基準を満たしています。」または「基準の２倍で、こんな構造です。」となります。また営業は、「弊社の家は全館空調、床暖房で他社よりもこんなにいいんです。」と強調したりします。でも、こちらの求めているものを少し整理しておけば限られた予算を他のところに回せます。大手ハウスメーカーであれば、構造の違いで強度にそれほど差がなく、心配しなくて大丈夫。それより、建てたい家にかかわる制約と希望（こだわり）の整理です。

どんな家を建てたいか

今住んでいるアパートの家賃を考えると戸建てでローンを払った方がお得なので、小さな家でも地震に強ければいいや！というだけではもったいないです。家族のライフスタイルを事前に話し合っておき、家族でどんな家に住みたいかをよく考えることです。折角、注文住宅で家を建てるなら、制約があるとは言え、こだわりのある家にしたいですよね。でも、予算が・・となります。なら、ここだけは実現したいけど、他は予算内でというメリハリをして優先順位つけをします。そして、今後20年～30年を見据えた使い勝手の良さと家族のライフスタイルをイメージするとことです。我が家の場合は12畳以上のオーディオルームと木質感のインテリア、そして太陽光発電とオール電化でランニングコスト削減、瓦＆外壁タイルでメンテナンス費用を最小限にしたいという要望からスタートしました。展示場を回る時にこだわりのところを各社質問してハウスメーカーを絞り込みました。

費用から考える

費用から考えてみましょう！我が家は最初、新築費用３５００万ぐらいで建てたいなあ！と漠然とした考えから始まりましたが、実際は建て替えなので解体費、廃棄処分費、地盤強化費、本体建築費、引っ越し代、仮住まい費、登録費用、家電、家具、照明、カーテン、諸経費などどんどん膨らみました。今思うと総支払金額の上限を決めて、割り振ることも必要だったと思います。また、住んでからのメンテナンス費用も初期費用との関係で変わってきます。

我が家の例ですが、建て替えにかかった費用の内訳概算は以下のようです。
解体費、廃棄処分費＝２９０万円（積水ハウスの軽量鉄骨解体で手間取りました。）
地盤強化費用＝２３０万円（念のための補強で５４本の鋼管杭を打ちました。）
建築費用＝３６００万円（キャンペーン利用やオプションお値引きで頑張ってもらいました。）
引っ越し、仮住まい費＝１００万円
登録費用などの諸経費＝６０万円
照明、カーテン、エアコン＝２２０万円
家具、家電＝２００万円（ほとんど新調しました。）
火災保険など＝８０万円（２０年火災保険と５年地震保険加入）
外構工事＝２００万円（玄関アプローチ、ウッドデッキ、植栽など）
合計＝４９８０万円

本体建築費とその他費用の比率＝３６００万円：１３８０万円≒７：３
本体建築費以外で３割かかったことになります。まあ、家具家電も入れたので。
本体建築以外の費用は一般的には本体建築費の１５％～２５％と言われていますが、条件によっては実際もっとかかるということ。

ネゴは契約前

ハウスメーカーとのネゴシエーションは重要と思います。（一部メーカーは値引きしない。）通常大手ハウスメーカーであれば、ネゴをしても材料費をケチったり、手抜き工事はありません。営業は損しない範囲でその人との契約メリットを常に考えていますし、タイミングによっては契約件数、今後の影響、ノルマ達成のために頑張ってくれるはずです。ネゴできるのは契約する時までですので、新車購入同様、契約直前は２社に絞って粘ると良いともいます。オプションを中心に最初の見積もりからは１００万単位で値引いてくれるはずです。また、「今月中に契約してくれたら、これだけ頑張ります。」・・・とかの決断を迫る場面もありますが、実際には次月になっても大丈夫。決めそうなお客を営業はそう簡単には手放しません。慌てず、じっくり検討してください。

素敵な家はインテリアから

インテリアは好みが一番出やすい部分ですし、個性も出しやすい部分と思います。なのでこうすればというようなアドバイスではありません。快適な生活空間、満足感を得るためには基本的なところだけ触れたいと思います。

１．統一感のあるデザイン、素材、質感
　　・我が家で言うと全窓は窓額なし仕様、扉＆床はチーク、照明ダウンライトと四角い壁かけ型などで統一。
　　・家具はリビングテーブル、ＴＶボード、ダイニングセットは角ばったシンプルな形状でウォールナット素材で統一。
　　・棚、チェストはチークの造り付け家具で統一。

２．色使い
　　・３色以上（３色使い）の多色を同じ部屋で大きな面積で使うと落ち着かなくなります。
　　・我が家で言うと白系クロスにアクセント壁。床のチークと家具のウォールナットのシックな色調。

３．コスパ
　　・金に糸目をつけなければ、高級素材を使ったゴージャスな空間も可能ですが、現実的には予算に縛られます。
　　・できるだけコスパの良い素材、工夫も必要です。例えば、室内のアクセント壁のタイルは高級なタイルだと
　　　壁１面だけでも何十万もかかりますが、エコカラットのようなものなら数万～１０万でもおしゃれにできる
　　　場合もあります。ネットなどで情報を取って工夫してみてください。