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こんにちは。自称、倹約家のアラサ―主婦“Nyachi”です。
今回も前回に引き続き土地購入のことについて書いていきます。
基本的なものばかりですが、土地の事や気にするポイントなどをご紹介します（＾＾）
ちなみに前回ご紹介したのは「建ぺい率と容積率」「北側斜線制限」「用途地域」「防火地域と準防火地域」でした。
接道義務とセットバック
接道義務
建築物の土地は、道幅４ｍ以上の道路に接していなければならない（建築基準法 第43条1項）
というもので、ここでいう道路は、建築基準法上の道路に該当していなければなりません。
ただし、この法律が制定される以前から存在した道には4ｍ未満のものもあるため、道路とみなす例外法令があります。
この道路は、いわゆる二項道路と呼ばれおり、この法によってセットバックが必要になるケースが生じます。
セットバック
上記の二項道路に接している土地に建物を建てる場合、土地に制限が生じます。
具体的に次の２種類です。
●道路の反対側が宅地の場合には、道路の中心線から2ｍ後退（セットバック）したところを境界線とみなす。
●道路の反対側が崖、川、線路等の場合には、道路の端から4ｍ後退（セットバック）したところを境界線とみなす。
境界線とみなされた部分までの土地は、制限がかかるので、建築物（門扉や壁を含む）を作ることができません。
これらによるデメリットが２つあります。
①敷地内でありながら、建物のだけでなく門や塀を建てることができない部分がでてしまう。
そのため、理解したうえで購入していないと、イメージの建物や外構を諦めなければらならい事もあります。
②前回書いた容積率や建ぺい率を算出する際、セットバック部分は除かなければなりません。
敷地面積や容積率、建ぺい率によっては、建築物の広さがイメージより小さくしなければならない事もあります。
土地の相場
土地の状況や周辺状況によっても土地価格は変わります。
が、相場を抑えておくことで土地購入の際に目安になると思います。
公表されている土地の価格としては「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」などありますが、
このうち国土交通省が定めて３月末に公表している「公示価格」が目安になります。
これは全国の標準地を対象に、1㎡あたりの価格を公表している物です。
また、これを補足するものとして都道府県が定めて９月末に公表している「土地相場」があります。
我が家が購入した土地は、人気の落ちていた地域だったことと、売り主さんが早く手放したいということで、
公示価格よりも低い価格で入手することができました。
その他にも悩んだ土地がありましたが、今の土地を選んだ要因の一つに公示価格よりも低かった点があると思います。
地盤
家を建てる場合、基礎を作る前等に地盤調査が行われ、それによって地盤補強が必要かどうかの判断がされます。
補強には種類がありますが、数十万～数百万という費用がかかってしまいます。
これが分かるのは家の仕様等ほぼ決めた後となるため、場合によっては予算オーバーとなり、
せっかく決めた仕様を見直さなければならなくなることもあります。
正確な金額は調査をしなければ解りませんが、土地の状態をざっくり把握することはすぐにできます。
私が利用したのは 地盤サポートマップ です。
これによって、「標高」「地形」「地質」「浸水の可能性」「地震の揺れやすさ」「液状化の可能性」「土砂災害の可能性」
などを知ることができます。
目安ではありましたが、地盤補強の必要性は限りなく低そうな情報だったの、地盤補強分の予算は設定せず使用を決めていきました。
地盤調査の際には少々不安もありましたが、結果、「補強不要」となり一安心したのを覚えています。
周辺環境
住んでから気になるポイントを事前に確認することは重要です。
お子さんがいる家庭であれば「保育施設」「教育関連施設」「公園」までの距離が気になります。
交通環境や周辺の交通量、公共施設や店舗などの利便性など、生活に欠かすことのできないものの確認も必要です。
また、周辺、特に南側にどのような建物があるか、更地であれば今後背の高い建物ができる可能性があるのかどうか、
その他、治安や騒音、雰囲気など、現地に足を運んで確認することをお勧めします。
我が家の場合、見知った地域ではありましたが、購入した土地周辺の事はよく知らなかったので、
昼・夜、平日・休日と何度も足を運んで状況を確認しました。
土地の状態
更地なのか否か、盛土されているのか、駐車場の場所が確保されているのか等、土地の状態を確認することも大切です。
旧家が建って居れば取り壊す費用がかかりますし（更地引渡しを除く）
盛土の状態によっては、多くの土を撤去する費用がかかったりもします。
外構費用はかなりかさみますし、撤去費用も結構なものなので、できるならば不要なものがない土地を選びたいものです。
長くなってしましました。
では、次回は、「我が家の確認したポイントと購入した土地の事」について書きたいと思います（＾＾）ノ