【第４回】ペアローンの想定外のデメリット

こんにちは。PenPonです。

前回の【第３回】あのときアンケートを書かなきゃよかった…に引き続き、第４回目は【住宅ローン】について書きたいと思います。

わが家はフルタイム共働きです。
二人とも稼いでるし住宅ローンは『ペアローン』かなと深く考えずに思ってました。

ペアローンがいかがなものかとういと

夫婦別々に住宅ローンを組み、それぞれが各自の借入額に対して支払い義務を負います。連帯保証や連帯債務と違って、1つの物件に2本のローン契約を結ぶことになりますので、住宅ローン控除もそれぞれが対象となり、所得税からの控除を受けられます。

住宅ローン「共働き夫婦はペアローンが正解！？」より引用

各々控除も受けられるなら、ありがたいお話。

でもペアローンの説明に必ず書いてあるのがこれ。

住宅ローンを2本組むので手間がかかり、事務手数料などの諸費用が倍になる。
但し、借入額にもよりますが、ローン控除を2人分受けられるので、諸費用の増額分は１～２年で回収できる事が多いです。

住宅ローン「共働き夫婦はペアローンが正解！？」より引用

まじでペアローンのときの事務手数料ってこんなに高いの！？

ペアローンのデメリットによくかかる事務手数料が倍になるお話。

わが家にも土地の不動産登記にかかる費用の見積もりが司法書士さんから届きました。。。

５６７，９５０円

たっかーーーー！！！
５０万超えじゃん(￣Д￣；；！！
え？これってそんなにかかるものなの？
 

報酬額、なんでこんなに高いの！？

司法書士さんから送られてきた抵当権設定の見積書。

ねえ。これ相場なの？おかしくない？

登録免許税、印税代が３８万円。
報酬額が１８万円？

報酬額って１／３も取られるの？ぼったくりじゃないの？手数料なら１０％くらいにしておくれよ。

疑心暗鬼になって、司法書士の手数料の相場について探しまくりました。

こちらよると司法書士の報酬と報酬アンケートについて（２０１８年１月実施）

結論。。。平均の範囲内。
とはいえ上限ギリギリですけどね。

司法書士に頼むってこんなにお金がかかるのか。。。

相見積もりをとるって話もあるらしいですけど、わが家の場合は不動産屋からこのお抱えの司法書士さんを使うことが条件づけられているからそれも不可。

はあ(_ _。)。
 

不動産登記に必要なこと

今回のわが家は新しく土地を探し、その上に新築で家を建てました。このときに必要なことは…

1. 【土地】所有権移転（不動産→旦那）
2. 【土地】所有権一部移転（旦那→ワタクシ）★
3. 【土地】抵当権設定（旦那・ワタクシ）★
4. 【建物】所有権の保存（旦那・ワタクシ）★
5. 【建物】抵当権の設定（旦那・ワタクシ）★

ということらしい。

通常所有権と抵当権の土地と建物各々で発生します。
ペアローンだと、明らかに★の部分の登記が倍費用がかかるわけです。
 

不動産登記にかかる費用

各不動産登記の定められた登録税としては・・・

⇒２０００万円の土地なら、約３０万円。
でペアローンの場合、妻側に一部移転となる。
旦那と妻で５０：５０でわけるなら、移転費用はさらに約１５万。
ああ。通常の１．５倍。
※だからよくネットでみる他の人たちの金額よりも高く感じたんだわ(-_-)。

⇒例えば建物が２５００万なら、約１０万円。
ただペアローンでも分配しても
総額約１０万円はかわらないから、通常と一緒？。

⇒仮に４０００万の借り入れで、約１６万円。
自分が借り入れた金額に対してかかるので
総額の約１６万円はかわらないから、通常と一緒？。

登録税的には、土地の所有権の移転分が、ペアローンとしては増えどころだったんですね。

支払いしてマジメに調べてはじめてわかりました(+_+)。
でもそれ以外は、建物費用、ローン費用の総額に合わせた税率どおりなので、ペアローンでも変わらない？
 

問題は報酬額

こちらの司法書士の報酬と報酬アンケートについて（２０１８年１月実施）の内容を参考に、関東地区／全体の報酬額の平均値を見ると
# アンケート結果での平均値らしいので、別にこの金額が法で定められているわけではないです。ご参考まで。

• 【土地】所有権の移転：５１，９０９円　（上記1と2）
• 【土地】抵当権の設定：３９，２６７円　（上記3）
• 【建物】所有権の保存：２４，７０７円　（上記4）
• 【建物】抵当権の設定：３９，２６７円　（上記5）

通常なら、総額約１６万円程度の報酬額。
これがペアローンだから倍の約３２万円。

わが家のたっけー！と思った土地の不動産登記の報酬額は、このとおりだったんですよ(´；ω；`)ｳｩｩ。

たかが１６万。。。されど１６万。おうちを建て始めた人ならぶつかる、減額調整。
この１６万円を減額するって結構難しいのに、報酬額で飛んでってるわけです。
 

わが家はいくらかかったのか？

建物登録時は、登録税が少なかったこともあり、報酬額が２倍以上ですよ！
ペアローンでなければこの半額に(´；ω；`)ｳｩｩ

住宅ローン控除で諸費用の増額分は１～２年で回収できる事が多いというけど、でもそもそも増額されてないに越したことはないじゃないのかな。。。
 

つなぎ融資と分割融資

ここら辺をちゃんと知ってる方には「なんで抵当権の設定が２回あるの？」と思われるかもしれません。

わが家の住宅ローンは、つなぎ融資ではなく「分割融資」です。

そもそもつなぎ融資や分割融資が何者かというと

つなぎ融資とは、土地取得費用や建物建設費用の資金として受けられる制度。
本融資のつなぎとして利用できるが金利が高く、取扱い金融機関も限られている

住分割融資とつなぎ融資の違い？住宅ローン登記費用・デメリットを解説より引用

分割融資とは、通常一括融資の住宅ローンを
複数回わけて実行できる住宅ローン。取扱いのある銀行とない銀行がある

住分割融資とつなぎ融資の違い？住宅ローン登記費用・デメリットを解説より引用

これだけの文章を見ると、「分割融資」のほうがよさそうなんですよね。

だけど一般的に言われる「分割融資」のデメリットは

• 土地と建物で抵当権を２回設定しないといけない
• 土地の抵当権設定のときには、優遇措置がない

があるのです。
 

分割融資の抵当権２回

実はこの抵当権２回も旦那から後から教えられて『なんでそんなこと後から教えるんだ！』とブチ切れたんですよね(-_-メ)。

土地と建物と両方で、抵当権設定費用取られたら
２重取りっていうか2倍のローン借りたのと同じじゃん！と。

しっかし、ネットで調べたけどこの『２回』の意味を正しく書いてあるところが少ない。

というわけで、我が家の実績です。

あれ？抵当権が随分安くない？って感じですよね。
２回目の設定時に実際にかかる費用は、役所の手数料だけなんです。

本当の抵当権の設定の費用は土地の登録時にかかっているからです。
二重取りされなくてよかった(・∀・)。

とはいえ、報酬額はしっかり取られてます。

ペアローンで分割融資の場合、抵当権２回の主要な費用は司法書士の報酬額ですね(;’∀’)。
 
といってもこれは実績なんで、わが家はここまで細かい金額算出をして最初から比較したわけではないのです。

分割融資にした理由は、土地登録と建物登録までの期間が１年以上空いてしまったからです。
旦那が色々な金融機関をあたりましたが、１年を超えてつなぎ融資をしてくれるところはなかったのです(+_+)。

ローンの借りる額はどのくらいがいいの？

でも結局住宅ローンで一番悩むときって
「ペアローンか単独か？」「つなぎ融資か分割融資か？」以上に

どれくらい借りるか？

が一番悩むと思うんですよね。

友人に銀行マンの話では

銀行マン的には『「おいおい。こんなに借りて大丈夫か？」と思うけど、ハウスメーカ営業から紹介された手前「やめたほうがいいですよ」なんて言えない。』だそうです。

じゃあどうすりゃいいの？っていうと

『全体を考えて』。。。これがようわかんから困るんじゃん(;’∀’)。
ハウスメーカが『ライフプラン作成します』って言うけど、そしたらグルかもって心配じゃん？

もう何が正解かはわからない笑。
けど、少なくとも銀行とハウスメーカーの話は、鵜呑みにしない方が身のためかもしれないですね。
 
返済負担率は20％～30%が妥当というのをネット上ではよく見ますが…

多くの家庭の家計診断をしてきた経験から、借入額は世帯収入の5倍程度にとどめておくのが理想だと思います。

「銀行が貸してくれる金額＝妥当な借入額」と思うのは禁物です。

返済負担率は年収の「20％」以内が妥当？ 住宅ローンで損をしない予算の考え方

ここの記事や、友人の話を考えると年収の５倍というのはかなりよい値なのかもしれません。

かく言うわが家。
 
ライフプランを作成するにあたり、旦那＠心配性は人生における最大限の出費を想定してローン金額を算出しました。例えば。。。
※さらに旦那はライフシュミレーションが楽しくなってしまいFP2級を取得してしまいました(;’∀’)。

• 会社の昇進などは厳しい条件にする（旦那：定年まで給料維持／妻：時短想定）。
• 現在の遊び(キャンプ、スキー、旅行など)にかかる費用は削減しない。
• 子供（双子）の教育費用は中学私立からずっと私立を想定。

旦那は定年まで給料維持とは言うけど、一応30代で年功序列なんでもう少し位は職位も給料もあがるはずなんですが、まったく昇進しない計算らしいです笑。
で妻の自分は、家を構築中にフルタイムに戻しましたが、ずっと時短勤務想定らしいです。
中学私立もまったく予定はないです。

現状ともかなり異なる想定(^_^;)。

それで考えて実際の借入額は、夫婦合わせた年収の４．５倍くらいです。

つまりそれぐらい厳しく考えないとなかなか理想値の年収５倍におさえられない。

わが家の合算収入を聞いたら、ハウスメーカーは今の1.5倍以上の借り入れを勧められるかもしれません。
ペアローンにも関わらず、今の借入額総額は、旦那一人分の給料限度額ぐらいでおさまると思います。