皆さまこんにちは。
我が家は、前前回紹介した 78点の土地を購入しました。
どんな土地かは、前回の記事をご覧くださいね。
土地が決まって一安心…
気をぬくのは、まだ早いです！
購入する土地で起こり得るトラブルを未然に防ぐポイントを
ご紹介します。
基本のキ。契約までに準備しておく物
当たり前の事ですが、市役所などで準備が必要な物もあるので
土地の仮契約までに、余裕を持って準備しました。
- 実印と認印
- 世帯全員が載っている住民票
- 収入印紙代１万円
- 不動産屋さんに指定された頭金（約１割の120万円）
- 良いボールペン
契約書にたくさんサインするので、書きやすいボールペンを持参していきました。（笑）
本契約で印鑑証明が必要なので、このタイミングで実印を登録しました。
契約内容で注意してほしい所
瑕疵担保責任 というワードです。
読み方は カシタンポ。 私は読めなかったです(´･ω･`;)
瑕疵担保責任が明記されているかチェック！
売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。 隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。コトバンク
これは、購入した土地に
以前、壊した家の コンクリートの基礎だったり、産業廃棄物など
これから家を建てるのに妨げになってしまうレベルの物が残っていた場合、
だれに責任があるかを明確にする文言です。
以前家が建っていて更地になった土地に、何が埋まっているかなんて
解体工事をした業者しか分からないですよね。
そんなの買い手の責任にはならないでしょって思いますが、
不動産屋さんの作成する契約書内容に、瑕疵担保について記載されてない時は
買い手と売り手のどちらに責任があるか、どちらとも言えない状況です。
どちらに責任があると明記されてない場合で、
土地に変な物が埋まっていた場合は
工事がストップして、責任がどちらにあるのか最悪、裁判にもなるそうです。
工期が遅れるのが嫌なら実費で取り除くしかありません。
瑕疵担保責任の起源は3ヶ月、1年などあるようですが、
宅地くらいの広さなら、だいたい3ヶ月みたいです。
瑕疵担保契約が付けてもらえるか、買い付け証明書にサインする前に
不動産屋さんに確認してもらった方が良いと思います。
我が家の契約内容は
瑕疵担保責任は売り手にあると明記してありました。
期間は3ヶ月。
着工まえに地盤検査と先行工事は入りますので
何か問題があった場合は、3ヶ月の期間内には分かるとのこと。
建設中の更地は固定資産税が高い！
注文住宅の場合、土地を購入してから実際に家が建つまで5ヶ月〜7ヶ月くらいかかると思います。
その間、家が建ってない土地に対しても固定資産税が発生します。
例えば、
我が家は平成３０年1月25日に土地を購入しました。
平成30年1月1日時点では家（建物）が建っていないので、
平成30年度の固定資産税の軽減は受けることができません。
本来なら
家が建った土地だと固定資産税は課税標準の1/6の額になります。
1/6ってだいぶ少なくなりますよね！
（ただし、土地の面積が200㎡以下の小規模住宅用地に該当した場合です。200㎡以上の土地は計算が変わります。）
え？じゃあ、今年は高い固定資産税を払わなきゃいけないの？！ (っω-`｡)
納税猶予の申請で回避！
住宅が完成するまでの間、土地の取得に係る不動産取得税の納税を猶予する制度です。なお、猶予される税額は、その住宅が完成したものとみなして計算された減額の額に相当する税額分のみとなります。不動産取得税Q&A
税務署の方から親切に軽減措置の申請や納税猶予の案内は届きませんので、
こちらから申請しなければなりません。
申請をしないままだと納税通知書が送られて来てしまうことがあります。
その場合いったん納税した後、県税事務所へ行って手続きをすると、固定資産税の差額は返金されます。
そうなる前に、あらかじめ申請することをおススメします。
そうしたら、高額な固定資産税が請求される心配も無いです！
まとめ
我が家が土地を購入した不動産屋さんは、非常に優秀な方だったので、
こちらから何も言わなくても
土地の契約書とは別に
瑕疵担保についての書類と、納税猶予の申請書まで作成してくれていました。
残念ながら この内容に関して説明してくない不動産屋さんもいるようです。
土地契約の際には
瑕疵担保と、納税猶予の申請について、確認してみてくださいね。
